瑞银中国房地产乐观派撤回看涨预测，预见更深跌幅
新闻要点
瑞银中国房地产研究主管、长期以来的逆向投资者林镇璞（John Lam）撤回了他此前对中国房地产市场的看涨预测，并加入了华尔街同行的行列，预测该国长达四年的房地产低迷远未结束。 林镇璞表示，预计中国住宅房地产市场将至少再下跌两年才能复苏。他指出，一个主要原因是，潜在购房者在价格下跌期间越来越多地选择租赁而非购买，这“从根本上改变了房价预期”。此外，全球银行普遍对中国房地产行业持悲观态度，惠誉评级预测明年新房销售面积可能从当前水平下降15%。
背景介绍
中国房地产市场自2021年初以来一直面临巨大压力，受高杠杆开发商债务危机和政府“三道红线”政策的影响。尽管政府出台了多项支持措施，但市场信心恢复缓慢，销售持续低迷。 瑞银分析师林镇璞此前因在2021年初中国恒大集团违约前11个月将其评级下调而闻名，他还在去年大胆地看涨房地产行业。然而，自2025年第二季度以来，中国房地产销售再次下滑，10月份更是出现了至少一年来最严重的房价跌幅，这促使包括瑞银在内的多家机构重新评估其市场展望。
深度 AI 洞察
瑞银突然转向悲观，这揭示了市场信号的可靠性和此前中国房地产政策干预的有效性方面存在哪些深层问题？ - 瑞银的立场转变表明，市场基本面（如购房者行为和情绪）可能比短期政策刺激更为强大和持久。此前的乐观预测可能过度依赖政策对供应侧的支撑，而低估了需求侧的结构性变化。 - 这也暗示，在不透明的市场中，即使是经验丰富的分析师也可能难以准确捕捉真实的转折点，数据可能存在滞后性或未能完全反映出潜在的危机深度。 - 政策干预可能未能从根本上解决潜在的结构性问题，例如过度杠杆和地方政府对土地财政的依赖，导致市场在短期反弹后再次陷入低迷。 除了即时的价格下跌，长期的房地产低迷对中国经济的战略再平衡努力会带来哪些系统性风险和影响？ - 消费和投资信心受损： 房地产是中国居民财富的主要构成部分。房价持续下跌将严重打击居民消费能力和信心，并可能抑制企业在实体经济中的投资意愿，对经济增长形成长期拖累。 - 金融系统风险加剧： 银行体系中与房地产相关的贷款面临更高的违约风险。地方政府财政收入因土地出让金减少而承压，可能导致基建投资放缓，并引发隐性债务风险。 - 经济结构转型受阻： 中国正努力从投资和出口驱动转向消费和服务驱动的经济模式。房地产困境可能导致资源错配，阻碍高科技、先进制造等新兴产业的发展，使得经济转型进程更加复杂和漫长。 考虑到特朗普政府可能对中国施加更大的经济压力，此次加深的房地产危机将如何影响北京的地缘政治考量和国内稳定优先事项？ - 内部稳定优先于外部强硬： 经济下行压力，特别是房地产市场对社会财富的侵蚀，可能迫使北京将维持国内社会稳定放在更优先的位置。这可能意味着在某些地缘政治问题上采取更为务实或相对克制的立场，以避免外部冲突进一步加剧内部经济挑战。 - 刺激政策的两难： 若要刺激经济，可能会面临通胀或资本外流的风险，尤其是在全球经济不确定性增加和美元强势的背景下。如果特朗普政府加大贸易或科技制裁，可能会限制中国通过外部贸易来缓解内部压力的能力。 - 资源重新分配： 为了应对房地产危机和可能加剧的外部压力，北京可能需要重新分配财政资源，加大对民生保障和社会福利的投入，以防止社会不满情绪蔓延，这可能会影响其在军事、科技等领域的长期战略投入。