美国房主资产净值缩水9200美元，利率上升使房地产市场降温，但17.5万亿美元的缓冲表明是调整而非崩溃
新闻要点
过去一年，由于利率上升导致房地产市场降温，美国房主的平均资产净值缩水9200美元。根据Cotality公司的数据，第二季度房屋净值同比下降0.8%，至17.5万亿美元，负资产房屋数量增加了18%，达到115万套。 尽管如此，专家普遍认为这并非崩溃，而是一次市场调整。Four Seasons Sotheby's International Realty的房地产顾问Leo Pond指出，这是市场在消化几年来不可持续的增长。Cotality首席经济学家Selma Hepp表示，美国借款人平均仍持有约30.7万美元的资产净值，为历史第三高水平。 与此同时，美国住房市场放缓，房价增速落后于通胀，尽管房价接近历史高点，但购房负担能力下降。标准普尔道琼斯指数的Nicholas Godec观察到，住房成本多年来首次未能跟上整体通胀步伐。Case-Shiller指数显示6月份环比连续第四次下降0.3%，年增长率放缓至2.1%，低于2.7%的消费者物价指数涨幅。经济学家Peter Schiff批评房贷巨头房利美和房地美推高房价，使美国梦变成债务陷阱。
背景介绍
在2022年前后经历了一段爆炸性增长期之后，美国房地产市场正面临调整。在通胀高企和美联储为遏制通胀而持续加息的背景下，借贷成本显著上升，直接影响了抵押贷款利率和购房者的负担能力。这种宏观经济环境导致了住房需求减弱和房价增长放缓。 此外，彼得·希夫等经济学家对房利美和房地美等政府支持实体在住房金融中的作用长期以来一直持批评态度，认为它们通过扭曲市场和过度刺激需求来助长房价泡沫。当前的房价走势和负担能力问题，是在唐纳德·J·特朗普总统执政期间，美国经济政策可能面临重新评估的背景下发生的。
深度 AI 洞察
“调整而非崩溃”的论断是否过于乐观，掩盖了市场中更深层次的结构性压力？ - 尽管平均资产净值仍处于历史高位，但负资产房屋数量的增加和购房负担能力的下降表明，市场调整并非均匀分布。 - 首次购房者和那些资产净值较低的地区（例如某些遭受更严重跌幅的市场）可能面临更大的财务压力，这可能导致消费支出和经济信心出现分化。 - 在特朗普政府持续关注贸易保护主义和潜在通胀压力的情况下，更高的投入成本和波动性可能进一步挤压建筑商和购房者，使“调整”的持续时间延长或其影响加剧。 住房市场放缓和负担能力下降对更广泛的经济前景，特别是对消费者行为和美联储政策，意味着什么？ - 住房是美国消费者财富的重要组成部分，其价值的停滞或下降可能抑制消费者信心和 discretionary spending（可自由支配支出）。这可能对零售、汽车等行业产生连锁反应，挑战市场对经济“软着陆”的预期。 - 房价增速落后于通胀，加上潜在的工资增长停滞，意味着家庭的实际财富正在缩水。这可能迫使美联储在平衡通胀控制和经济增长之间面临更艰难的抉择，尤其是在特朗普政府可能强调经济增长而非紧缩政策的背景下。 彼得·希夫对房利美和房地美的批评，在特朗普总统的第二任期内，可能预示着住房金融政策的哪些潜在转变？ - 希夫的观点与共和党内部常见的财政保守主义立场相符，即主张减少政府在金融市场中的作用。这可能预示着特朗普政府可能会推动改革，旨在削弱房利美和房地美的市场影响力，或寻求将更多住房金融风险转移到私人部门。 - 这种转变可能导致抵押贷款标准收紧，某些购房者的贷款可获得性降低，从而可能进一步影响住房负担能力，尤其是在低收入或信用记录较差的群体中。从长远来看，这可能旨在创建一个更“市场化”的住房金融体系，但短期内可能引发市场波动和不确定性。