高盛下调对Camden和American Homes 4 Rent的评级，住宅REITs在2025-2026年面临严峻局面
新闻要点
高盛分析师Julien Blouin已对住宅房地产投资信托基金（REITs）行业持谨慎态度，指出2025年下半年至2026年将面临严峻挑战。他认为就业增长疲软、阳光地带（美国南部和西南部）市场移民趋势放缓以及供应预测增加是关键逆风，这些因素持续限制定价能力，尽管吸纳水平稳定。 高盛将Camden Property Trust (CPT) 评级下调至“卖出”，目标价从118美元降至106美元，理由是阳光地带市场持续空置和供应调整。该公司预计CPT 2026年的租金增长仅为1.4%，远低于管理层预期的4%以上。American Homes 4 Rent (AMH) 的评级从“买入”下调至“中性”，目标价从43美元降至37美元，原因是房屋销售环境疲软造成“影子供应”，即未售房屋转化为租赁房源。 Invitation Homes Inc. (INVH) 是该群体中唯一一家仍被评为“买入”的股票，但高盛将其目标价从37美元下调至36美元，认为其规模和相对估值使其在单户租赁领域优于同行。Mid-America Apartments Communities Inc. (MAA)、Equity Residential (EQR) 和Essex Property Trust Inc. (ESS) 均维持“中性”评级，UDR Inc. (UDR) 则维持“卖出”评级。分析师普遍认为，除非空置率缓解且供应调整稳定，否则定价能力将难以实现。
背景介绍
住宅房地产投资信托基金（REITs）是拥有、运营或为产生收入的房地产融资的公司。它们通常被视为收益型投资，且其表现与宏观经济状况、特别是就业增长、人口迁移和住房供应密切相关。在2025年，随着唐纳德·J·特朗普再次当选美国总统，投资者对美国经济政策可能带来的影响保持高度关注。 特朗普政府可能会优先考虑刺激经济增长和就业，这可能间接影响房地产市场。然而，利率政策、建筑法规以及可能影响住房可负担性的财政措施都可能在住宅REITs的供需动态中发挥作用。分析师对住宅REITs的评级下调，通常反映了对未来租金增长和盈利能力的担忧，这可能源于供需失衡、经济放缓或特定市场风险。
深度 AI 洞察
高盛广泛下调评级，对住宅REITs的深层含义是什么？ - 高盛对多家住宅REITs进行广泛的评级下调，不仅仅是对特定公司基本面的担忧，更是对整个行业在未来12-18个月内面临结构性挑战的强烈信号。 - 这表明市场可能普遍高估了住宅租金增长的韧性，并低估了在就业增长疲软和供应增加背景下，定价能力受到的长期压制。 - 此举可能促使市场对住宅REITs的估值模型进行更深层次的修正，从根本上重估其内在价值，而不仅仅是短期盈利预测。 “影子供应”现象对更广泛的住宅房地产市场和投资者策略有何影响？ - “影子供应”——即未售房屋转化为租赁房源——代表了一种新的供应压力来源，它与传统的新建供应不同，更难以量化和预测。 - 这意味着即便新屋开工率放缓，租赁市场的供应压力也可能持续存在，因为高利率环境使得房屋出售变得困难，促使业主选择出租而非出售。 - 投资者需要重新评估单户租赁REITs的风险敞口，因为这种供应模式可能导致租金增长预期面临持续下行压力，并可能影响其资产周转和处置策略。 考虑到特朗普政府的连任，住宅REITs行业是否存在高盛分析可能隐含或忽视的特定政策风险或机遇？ - 特朗普政府可能会通过放松土地使用和建筑法规来刺激住房建设，以解决住房负担能力问题。这可能加速新供应的进入市场，进一步加剧租赁市场的竞争，从而对租金增长造成额外压力。 - 另一方面，如果政府的经济刺激政策导致强劲的就业增长和工资上涨，这可能会部分抵消供应压力，并支持租赁需求。然而，这需要在供应过剩的市场中实现显著的经济扩张，这具有挑战性。 - 此外，特朗普政府对基础设施建设的重视可能间接影响就业中心和人口迁移模式，为特定地理区域的住宅REITs带来机遇或挑战，这需要更细致的区域性分析。