观点 | 亚洲韧性凸显，全球写字楼市场现复苏迹象
新闻要点
根据MSCI的数据，2019年伦敦市中心和纽约曼哈顿的写字楼投资交易额分别达到170亿美元和近160亿美元，但到去年（2024年）已跌至20-30亿美元。新冠疫情导致的居家办公以及利率飙升，严重打击了西方写字楼市场，使其价值下跌，再融资成本增加。物流和租赁住房等其他商业地产的吸引力也加剧了写字楼市场的困境。 然而，亚洲写字楼市场在很大程度上避免了居家办公带来的严重冲击。较小的家庭规模、保守的企业文化以及员工对办公室生活的强烈依恋等因素，共同抑制了远程工作的普及。截至2023年3月，中国、日本和韩国的平均办公室使用率达到70%，而北美和欧洲仅为50%。到2021年中期，整个亚太地区的写字楼租赁量已恢复到疫情前的季度平均水平。首尔作为过去几年全球表现最佳的写字楼市场之一，其在2021年的交易额创下历史新高。
背景介绍
全球写字楼市场在2020年新冠疫情爆发后经历了重大变革，居家办公趋势加速，导致对实体办公空间的需求显著下降，尤其是在西方经济体。与此同时，包括美联储在内的全球央行从2021年末到2023年积极加息以对抗通胀，这使得商业地产融资成本上升，并对资产估值构成压力。 这些因素共同为写字楼行业创造了一个充满挑战的环境，迫使开发商和投资者重新评估其策略。然而，亚洲市场在文化和政策上对远程工作的接受度较低，使其在这一全球趋势中展现出独特的韧性。
深度 AI 洞察
西方与亚洲写字楼市场持续分化的核心投资启示是什么？ 这表明资本配置策略正在发生根本性转变。 - 西方市场：将继续面临估值压力、更高的空置率，并需要大量资本支出投入到“灵活空间”或体验式办公室以吸引租户。投资者应保持谨慎，偏爱不良资产或高度专业化的细分市场。 - 亚洲市场：展现出更稳定且可能更具增长前景的特点，这得益于文化规范和更早的返岗政策。这意味着较低的风险溢价和更可预测的现金流，使其对长期核心和核心增益策略具有吸引力。 - 地缘政治影响：尽管面临全球逆风，亚洲的相对稳定也可能反映出市场对其经济韧性以及相对于西方当前通胀和加息周期而言更稳定政策环境的认知。 持续的高利率环境将如何影响全球写字楼市场（尤其是在亚洲以外地区）的复苏？ 高利率环境构成了一个持续的逆风，可能会延长西方市场的低迷期，并限制全球整体复苏的步伐。 - 资本成本：高借贷成本使得新开发项目和现有资产的再融资变得更加昂贵，这抑制了交易活动和新的投资。许多资产可能面临再融资风险，导致强制出售或估值进一步下调。 - 估值压力：收益率曲线倒挂和较高无风险利率会继续对商业地产估值构成下行压力，使得投资者更难找到有吸引力的回报。 - 资产分化：这将进一步加剧优质（Grade A）资产与老旧资产之间的分化。拥有强劲现金流和现代化设施的优质物业可能仍能吸引投资者，而低质量的物业则可能面临更大的挑战，甚至可能被重新开发或闲置。 考虑到亚洲写字楼市场的韧性，投资者应如何评估其长期增长潜力，以及可能面临哪些风险？ 亚洲市场的韧性确实提供了独特的长期增长潜力，但并非没有风险。 - 增长驱动因素：亚洲强劲的城市化进程、新兴中产阶级以及科技和金融行业的扩张，将继续推动对高品质办公空间的需求。政府对经济增长的关注和对传统工作文化的偏好也提供了结构性支撑。 - 区域差异性：投资者必须认识到亚洲内部的巨大差异。例如，中国一线城市的写字楼供应过剩问题可能与首尔或新加坡的供需动态不同。需要进行细致的市场分析。 - 风险因素： - 经济放缓：虽然亚洲表现出韧性，但全球经济衰退或区域性经济放缓仍可能影响企业扩张计划和办公空间需求。 - 地缘政治紧张：地区冲突或贸易战升级可能对投资者信心和资本流动产生负面影响。 - 资产泡沫：在某些表现强劲的市场，过度追逐高回报可能导致估值过高，形成资产泡沫风险。 - 监管变化：政府政策或房地产法规的突然变化可能对市场动态产生不利影响。