曼哈顿写字楼租赁量有望创2019年以来新高
新闻要点
根据高力国际的最新报告，2025年8月曼哈顿写字楼租赁量环比增长超过20%，达到370万平方英尺，远超过去10年272万平方英尺的月平均水平。如果需求持续，曼哈顿全年租赁量将首次突破4000万平方英尺，达到2019年以来的最高水平。 2024年，曼哈顿的租赁量回到了疫情前3200万至3300万平方英尺的平均水平。高力国际执行董事Franklin Wallach指出，返岗办公、低失业率以及科技和法律等关键行业的复苏是主要驱动因素。亚马逊自2024年11月以来在曼哈顿的办公空间租赁量已超过100万平方英尺。 市场还呈现出“追求优质”的趋势，新建筑的可用率已降至6.7%，而老旧建筑的可用率为17%。曼哈顿整体可用率降至15%，为2021年1月以来的最低水平。8月底，曼哈顿写字楼平均要价租金为每平方英尺74.73美元，环比增长1%，但仍比2020年3月低6%。此外，过去四年有近900万平方英尺的写字楼被改造，这减少了供应并推高了平均租金。
背景介绍
新冠疫情对全球主要城市的商业地产市场，特别是写字楼领域造成了深远影响，远程办公模式的兴起导致需求下降、空置率上升。曼哈顿作为全球金融和商业中心，其写字楼市场也经历了显著的挑战，空置率一度飙升，租金承压。 进入2024年，随着全球经济的逐步复苏以及企业“返岗办公”政策的推行，曼哈顿写字楼市场开始出现转机，租赁活动有所回暖，并在2025年呈现出强劲的复苏势头。当前美国经济在特朗普总统的执政下保持低失业率，为城市经济复苏提供了基础。同时，写字楼改造项目也成为市场应对过剩供应和满足新需求的重要策略。
深度 AI 洞察
曼哈顿写字楼市场的强劲复苏是结构性转变还是周期性反弹？ - 表面上看，租赁量的飙升和“追求优质”的趋势似乎是疫情后市场信心的回归和经济复苏的体现。然而，这可能更多是结构性调整与周期性反弹的叠加效应。 - “追求优质”是核心驱动力，意味着旧有、低效的办公空间将继续承压，甚至加速淘汰。新签租约集中在顶级物业，这并非市场普遍健康，而是资本向优质资产集中的表现。 - 办公室改造将持续减少总供应量，人为地收紧市场并推高平均租金。这种供应侧的调整掩盖了部分真实需求状况，即并非所有企业都需要更多空间，而是需要更好的空间。 - 长期来看，混合办公模式仍是主流。企业可能优化其办公组合，减少总面积但提升单位面积质量，这将限制整体租赁量的长期增长潜力，并加剧不同品质物业之间的分化。 “追求优质”趋势对商业地产投资者意味着什么战略风险和机遇？ - 机遇： 投资或开发顶级、现代化、设施齐全的写字楼项目将继续获得溢价。这些资产不仅能吸引高价值租户，还能在市场波动时保持较强的韧性。同时，专注于城市核心区域的优质改造项目也具备吸引力。 - 风险： 持有老旧、低效、位置不佳的写字楼将面临越来越大的挑战。这些资产可能需要大量资本投入进行升级改造，或考虑转换为其他用途（如住宅），否则将面临高空置率和租金持续承压的风险。 - 市场两极分化加剧，资本配置需高度精准。投资者需警惕“平均租金上涨”可能带来的误导，因为它主要由高端市场驱动，并不代表所有写字楼资产的价值均等提升。 曼哈顿写字楼市场的复苏如何影响更广泛的城市经济和特朗普政府的经济叙事？ - 曼哈顿写字楼市场的复苏是纽约市经济健康的重要指标，表明城市就业和商业活动正在回暖。这将带动相关服务业、零售业和餐饮业的复苏，对城市税收和就业产生积极影响，支持特朗普政府“美国经济强劲复苏”的叙事。 - 然而，这种复苏的性质是高度分化的，对城市中产阶级和蓝领就业的带动可能不如过去全面。高端写字楼的繁荣可能加剧城市内的贫富差距，并对可负担住房构成进一步压力。 - 从宏观角度看，曼哈顿作为全球金融中心，其商业地产的韧性对美国整体经济信心至关重要。写字楼市场的积极信号有助于抵消其他潜在的经济下行风险，并为特朗普政府在2025年及以后推动经济政策提供支持。