观点 | 韩国不会重蹈日本式房地产泡沫破裂的覆辙
新闻要点
韩国总统李在明最近警告称，韩国住宅房地产市场是一个“定时炸弹”，可能重蹈20世纪90年代日本房地产泡沫破裂的覆辙。然而，这篇文章认为韩国的经济基本面和宏观审慎政策比泡沫时代的日本更为强劲，因此不太可能出现日本式的房地产崩盘。 文章指出，尽管李在明政府面临不重复前任文在寅政府（2017-2022年）政策失误的压力，当时文政府实施了20多轮降温措施，但首尔房价仍大幅上涨。尽管韩国央行在2021年末开始加息导致房价一度下跌，但首尔的房价已强劲复苏。根据莱坊的数据，2025年第二季度，首尔高端住宅价格年增长率高达25.2%，在过去五年中累计上涨80.9%，是全球第三快的增长速度。
背景介绍
韩国总统李在明于2025年6月上任，其竞选承诺之一是稳定房地产市场和提高住房负担能力。在他之前，文在寅政府（2017-2022年）尽管采取了二十多轮房地产降温措施，未能有效控制首尔房价的快速上涨，这被认为是执政党在2022年总统选举中失利的原因之一。 韩国央行于2021年末开始加息，导致全国部分地区房价出现下跌，但首尔等主要城市的房价随后迅速反弹。韩国房地产市场长期以来受到高需求、有限供应以及投机活动的影响，尤其是在首都地区，导致住房负担能力成为一个重要的社会经济和政治问题。
深度 AI 洞察
李在明总统发出如此严厉警告的真实动机是什么？ - 政治姿态与预期管理：考虑到前任政府在房地产政策上的失败，李在明可能希望通过强硬表态，为未来更激进的干预措施争取民意支持，并预先管理公众对潜在市场调整的预期。 - 转移对其他经济挑战的注意力：通过强调房地产风险，政府可能试图将公众注意力从其他经济困境，如缓慢的经济增长或高家庭债务，转移到房地产领域。 - 试探市场反应：总统的言论也可能是一种试探，旨在观察市场和投资者对潜在“泡沫论”的反应，从而为后续政策制定提供参考。 尽管文章持乐观态度，韩国房地产市场面临哪些被低估的系统性风险？ - 高杠杆和家庭债务：韩国的家庭债务水平在全球名列前茅，其中相当一部分与抵押贷款相关。快速的房价上涨鼓励了更高的杠杆，一旦利率持续上升或经济下行，可能引发大规模违约风险。 - 全球经济放缓和出口依赖：韩国经济高度依赖出口，全球经济放缓尤其是对中美贸易紧张局势的敏感性，可能迅速传导至国内就业和收入，从而削弱房地产市场的支撑。 - 人口结构性挑战：长期来看，韩国面临严重的人口老龄化和出生率下降问题，这将在未来数十年内削弱住房的长期需求，尽管短期内对首都圈影响不明显，但长期风险不容忽视。 投资者应如何解读首尔房价的强劲增长及其潜在的投资启示？ - 区域分化加剧：首尔房价的异常强劲增长表明资本向核心城市的持续集中，可能会加剧城市内部和城市之间的房地产市场分化。投资者应关注首尔以外其他地区的潜在价值洼地或风险。 - 政策干预风险：总统的警告预示着政府可能出台更严厉的宏观审慎措施，如更高的贷款限制、税收调整或租赁市场监管，这可能在短期内抑制房价上涨，甚至引发局部调整。 - 另类投资机会：鉴于住宅市场的波动性和政策不确定性，投资者可能会转向商业地产、基础设施或与城市化进程相关的上市公司股票，以寻求更稳定的增长机会。