《大空头》史蒂夫·艾斯曼驳斥2025年房地产崩盘担忧：“人们就是喜欢预测世界末日”
新闻要点
因预测2008年次贷危机而闻名的投资者史蒂夫·艾斯曼表示，他没有看到2025年出现类似危机的迹象。他认为当前的房地产市场动态与2008年根本不同，问题不在于次级贷款，而是美联储加息导致抵押贷款利率急剧上升，使得市场陷入“僵局”。 艾斯曼指出，数百万现有房主以3%至4%的利率进行了30年期贷款再融资，而新买家现在面临6%至7%的利率，导致买卖双方僵持不下。他还强调，多德-弗兰克法案后，银行监管机构提高了次级抵押贷款的资本要求，导致银行基本不再发放此类贷款。尽管艾斯曼持乐观态度，标普道琼斯指数的尼古拉斯·戈德克表示，美国房价多年来首次未能跟上通胀，且2025年6月已连续第三个月下跌，引发了市场对危机的担忧。特朗普政府也正在权衡宣布全国住房紧急状态。
背景介绍
史蒂夫·艾斯曼因其在2008年金融危机前对次贷市场的准确预测而声名鹊起，这一事迹被改编成电影《大空头》。这赋予了他的市场评论显著的公信力，尤其是在房地产领域。 当前，美国经济正处于美联储为应对疫情后通胀而采取激进加息行动的背景下，这导致抵押贷款利率大幅上升，对房地产市场产生了冷却效应。与此同时，特朗普政府在2025年继续执政，正在密切关注高企的住房成本及其对美国民众的影响，甚至考虑宣布全国住房紧急状态，这表明住房市场问题已上升到国家政策层面。
深度 AI 洞察
除了艾斯曼的即时评估外，鉴于特朗普政府考虑宣布住房紧急状态，可能还会出现哪些潜在的系统性风险或脆弱性？ - 尽管艾斯曼强调次贷风险已大幅降低，但“锁定市场”本身构成了一种新型风险。现有房主因低利率而不愿出售，导致市场供应持续紧张，这可能人为地支撑房价，但牺牲了流动性。 - 长期来看，如果经济衰退导致失业率上升，即使房主拥有低利率贷款，也可能面临无法支付的问题，从而引发强制出售，打破市场僵局。 - 特朗普政府考虑的“全国住房紧急状态”可能意味着对住房市场的直接干预，例如抵押贷款减免、住房补贴或放松土地使用法规，这些政策本身可能带来意想不到的市场扭曲或道德风险。 “锁定市场”动态——现有房主因利率优势而不愿搬迁——将如何结构性地改变当前政府领导下的长期住房供应和可负担性格局？ - 供应受限：现有房主被“困”在低利率中，导致市场上可供出售的房屋数量持续减少，尤其是在需求旺盛的地区。 - 价格高企：有限的供应会继续推高那些进入市场的新房价格，使首次购房者和年轻家庭更难负担，加剧财富不平等。 - 双轨市场：市场可能形成一个双轨制，即拥有低利率的老房主享受较低的住房成本，而新购房者则面临高昂的借贷成本和房价，这可能导致社会经济分化。 即使没有全面崩盘，持续的住房市场停滞对消费者信心和特朗普政府的经济议程会产生哪些更广泛的经济和政治影响？ - 消费者信心下降：住房是许多家庭最大的资产，房价停滞或下跌可能侵蚀家庭财富感，进而抑制消费者支出，对更广泛的经济增长构成阻力。 - 政治压力：住房可负担性问题将继续成为选民关心的焦点，尤其是在特朗普政府寻求保持公众支持的背景下。未能有效解决住房问题可能会对其经济政策的整体感知成功造成负面影响。 - 区域差异加剧：不同地区对利率上升和供应僵化的反应可能不一，导致某些城市的经济活力和人口流动性受到严重冲击，从而引发区域性经济衰退和政治不满。